Rachat de crédit hypothécaire : principe, conditions et coût
Le rachat de crédit hypothécaire regroupe vos crédits en un seul prêt garanti par votre bien. Plus de montants, plus de souplesse, mais un engagement à mesurer.
Mis à jour le 7 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
Quand les crédits s'accumulent et que les banques refusent un regroupement classique, être propriétaire change la donne. Le rachat de crédit hypothécaire adosse le regroupement à votre bien. Voici comment il fonctionne, pour qui, et ce qu'il coûte vraiment.
Le principe
Un établissement rembourse l'ensemble de vos crédits, immobilier et consommation, et vous accorde un prêt unique, garanti par une hypothèque sur un bien que vous possédez. Vous n'avez plus qu'une mensualité. Une somme supplémentaire peut être ajoutée pour un projet.
Rachat classique ou hypothécaire ?
| Critère | Rachat sans garantie | Rachat hypothécaire |
|---|---|---|
| Pour qui | Locataires et propriétaires | Propriétaires uniquement |
| Montants | Limités | Plus élevés, selon la valeur du bien |
| Durée | Plus courte | Plus longue possible |
| Assurance emprunteur | Souvent exigée | Souvent facultative |
| Frais | Frais de dossier | Dossier, notaire et garantie |
| Délai | Quelques semaines | 1 à 2 mois |
Pour qui ?
- Les propriétaires dont les crédits atteignent des montants élevés.
- Les ménages dont le taux d'endettement est jugé trop élevé pour un regroupement classique.
- Les seniors, pour qui l'assurance emprunteur bloque. Voir Rachat de crédit senior.
- Les indépendants aux revenus irréguliers.
- Ceux qui ont besoin d'une trésorerie en plus du regroupement.
Les règles qui s'appliquent
Un crédit garanti par une hypothèque suit les règles du crédit immobilier : offre de prêt écrite, coût total et taux annuel effectif global indiqués, délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter.
Le montant dépend de la valeur du bien, souvent 50 à 70 %, et de vos revenus. Voir Combien peut-on emprunter sur son bien ?.
Exemple chiffré
Un propriétaire de 52 ans gagne 3 500 € par mois. Sa maison, estimée 280 000 €, est remboursée. Il a accumulé quatre crédits à la consommation, pour 45 000 € : un renouvelable de 9 000 € à 18 %, un prêt personnel de 20 000 € à 6 %, un crédit auto de 12 000 € à 5 % et un crédit travaux de 4 000 € à 7 %. Sa banque refuse un regroupement classique.
Les crédits sont regroupés dans un prêt hypothécaire de 48 000 €, dont environ 3 000 € de frais (dossier, notaire, garantie), à un taux hypothétique de 5,5 % :
| Avant | Regroupé sur 6 ans | Regroupé sur 10 ans | |
|---|---|---|---|
| Mensualités | 1 309 € | 784 € | 521 € |
| Part des revenus | 37 % | 22 % | 15 % |
| Coût restant, frais compris | environ 6 800 € | environ 11 400 € | environ 17 500 € |
Sur 6 ans, la mensualité baisse de 525 € pour un surcoût d'environ 4 600 €. Sur 10 ans, elle baisse de 788 €, mais le surcoût atteint environ 10 700 €. La règle : choisir la durée la plus courte que votre budget permet.
Exemple illustratif, hors assurance, avec un taux hypothétique.
Les frais à prévoir
- La garantie : environ 1,5 à 2 % du montant emprunté. Voir Hypothéquer sa maison.
- Les frais de dossier du nouvel établissement.
- Les indemnités de remboursement anticipé des crédits soldés, plafonnées par la loi.
- L'assurance emprunteur, si elle est demandée.
Les risques
Votre bien garantit désormais des dettes qui n'étaient pas garanties. En cas d'impayés prolongés, le prêteur peut le faire vendre. Ne regroupez que ce que vous pouvez rembourser, et comparez toujours le coût total : voir Rachat de crédit : quand est-ce vraiment rentable ?.
Le fonctionnement complet est présenté sur notre page Rachat de crédit.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. La baisse du montant des mensualités entraîne l'allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit.