Combien peut-on emprunter sur son bien immobilier ?
Le montant d'un prêt hypothécaire dépend de deux limites : la valeur du bien et vos revenus. C'est toujours la plus basse qui l'emporte. Calcul pas à pas.
Mis à jour le 7 octobre 2026 · 6 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
« Combien puis-je obtenir sur ma maison ? » C'est la première question de tout propriétaire qui envisage un prêt hypothécaire. La réponse dépend de deux limites distinctes, et c'est toujours la plus basse qui l'emporte.
Limite n° 1 : la valeur du bien
Le prêteur accepte de prêter une part de la valeur du bien, souvent entre 50 et 70 % selon le type de bien, sa localisation et l'établissement. Il garde ainsi une marge en cas de baisse des prix.
Si un crédit est encore en cours sur le bien, il est généralement remboursé dans la même opération : le capital restant dû vient donc en déduction de ce que vous percevez.
Limite n° 2 : vos revenus
La mensualité doit rester compatible avec vos revenus. Les banques la limitent en général à environ 35 % des revenus, assurance comprise, toutes charges de crédit confondues. Certains établissements spécialisés raisonnent davantage sur le patrimoine, mais vérifient toujours votre capacité à rembourser.
Les revenus pris en compte : salaires, revenus d'indépendant sur plusieurs années, pensions, et une partie des loyers perçus.
Calcul pas à pas
Une propriétaire possède une maison estimée 400 000 €, sur laquelle il reste 50 000 € de crédit. Ses revenus sont de 4 000 € par mois, sans autre crédit.
| Limite | Calcul | Montant disponible |
|---|---|---|
| Valeur du bien | 60 % × 400 000 € = 240 000 € de prêt, dont 50 000 € pour solder le crédit en cours | 190 000 € |
| Revenus, sur 15 ans | 1 400 € par mois sur 15 ans à 5 % ≈ 177 000 € de prêt, dont 50 000 € pour le crédit en cours | 127 000 € |
| Revenus, sur 20 ans | 1 400 € par mois sur 20 ans à 5 % ≈ 212 000 € de prêt, dont 50 000 € pour le crédit en cours | 162 000 € |
Sur 15 ans, ce sont ses revenus qui limitent : elle peut disposer d'environ 127 000 €. Sur 20 ans, la même mensualité porte un prêt plus élevé et son enveloppe passe à environ 162 000 €, sans dépasser la limite liée au bien.
Exemple illustratif, taux hypothétique, hors assurance et hors frais.
Comment augmenter l'enveloppe
- Allonger la durée, dans la limite de votre âge et du coût total que vous acceptez.
- Opter pour un prêt in fine : vous ne payez que les intérêts chaque mois et remboursez le capital au terme, par une vente ou un placement. La limite devient alors surtout celle de la garantie.
- Apporter un second bien en garantie, pour relever la première limite.
- Emprunter à deux, pour additionner les revenus.
- Alléger vos charges actuelles, par exemple en regroupant des crédits. Voir Rachat de crédit.
Les cas particuliers
- Après 65 ans, la durée possible se raccourcit, ce qui réduit le montant finançable par vos revenus. Voir Emprunter après 65 ans.
- Pour une SCI, ce sont les loyers et le patrimoine de la société qui comptent. Voir SCI et société patrimoniale.
- Le coût de la garantie s'ajoute au montant emprunté. Voir Hypothéquer sa maison.
Pour estimer votre enveloppe, décrivez votre bien et votre projet sur notre page Prêt de trésorerie hypothécaire.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.