Prêt amortissable ou in fine : lequel choisir ?
Le prêt in fine allège les mensualités mais coûte plus d'intérêts. L'amortissable rembourse le capital au fil de l'eau. Comparaison chiffrée, et dans quels cas choisir l'un ou l'autre.
Mis à jour le 7 octobre 2026 · 6 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
Deux prêts peuvent financer le même projet avec des logiques opposées. L'un rembourse le capital petit à petit, l'autre attend la fin. Le choix change vos mensualités, le coût total et le risque que vous prenez.
Deux façons de rembourser
Le prêt amortissable : chaque mensualité comprend des intérêts et une part du capital. Le capital restant dû baisse chaque mois, et les intérêts avec lui.
Le prêt in fine : chaque mois, vous ne payez que les intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois, au terme, grâce à une vente, un placement ou une épargne constituée en parallèle.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 15 ans
| Prêt amortissable | Prêt in fine | |
|---|---|---|
| Mensualité | environ 1 480 € | environ 667 € |
| Intérêts totaux | environ 66 300 € | 120 000 € |
| Capital à rembourser au terme | 0 € | 200 000 € |
La mensualité de l'in fine est deux fois plus faible, mais les intérêts sont presque deux fois plus élevés : ils sont calculés pendant 15 ans sur la totalité du capital.
Exemple illustratif, taux hypothétique de 4 %, hors assurance et hors frais.
Quand choisir l'amortissable
- Vous voulez le coût total le plus bas.
- Vous voulez être propriétaire sans dette à l'échéance.
- Vos revenus permettent de porter la mensualité.
C'est la solution par défaut, la plus simple et la moins risquée.
Quand l'in fine se justifie
- Une vente est prévue : un senior qui finance un projet et vendra le bien plus tard, ou un propriétaire qui attend la vente d'un autre bien.
- Un placement remboursera le capital : une assurance vie nantie au profit du prêteur, qui travaille pendant la durée du prêt.
- Les intérêts sont déductibles : en location nue au régime réel, ou dans une SCI à l'impôt sur le revenu, l'in fine maximise les intérêts déduits des loyers. Voir SCI et société patrimoniale.
Les risques de l'in fine
- Le capital reste dû en totalité jusqu'au terme : si la vente se fait à un prix plus bas que prévu, ou si le placement a baissé, il faut trouver la différence.
- Le coût total est plus élevé, ce qui ne se justifie que si l'argent économisé chaque mois est utilisé de façon productive.
- Les garanties exigées sont plus fortes : hypothèque, et souvent nantissement d'un placement.
Et pour un prêt hypothécaire ?
Les deux formules existent pour un prêt de trésorerie adossé à un bien. L'in fine permet d'obtenir une enveloppe plus importante avec des revenus modestes, puisque seule la charge d'intérêts pèse sur le budget. Voir Combien peut-on emprunter sur son bien ? et notre page Prêt de trésorerie hypothécaire.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.