Viager occupé : vendre son logement et continuer à y vivre
Le viager transforme la valeur de votre bien en capital et en revenus à vie, sans quitter votre logement. Nous vous mettons en relation avec des spécialistes du viager pour étudier votre situation.
Comment fonctionne une vente en viager ?
Vous vendez votre bien à un acquéreur qui vous verse deux choses : un capital à la signature, le bouquet, puis une rente chaque mois, jusqu'à votre décès. On vous appelle le crédirentier, l'acquéreur est le débirentier.
En viager occupé, vous gardez le droit d'habiter le logement toute votre vie. L'acquéreur en devient pleinement propriétaire au décès du vendeur, ou du dernier des deux en cas de vente à deux têtes.
La vente est signée chez le notaire et protégée par la loi : privilège du vendeur, clause résolutoire, indexation de la rente prévue au contrat.
Cette solution concerne surtout les seniors propriétaires.
Viager occupé, libre ou vente à terme ?
Viager occupé
Vous restez chez vous. Bouquet et rente sont calculés sur la valeur du bien diminuée de la valeur de votre droit d'habiter.
Viager libre
Vous libérez le logement. Bouquet et rente sont plus élevés, calculés sur la valeur totale du bien.
Vente à terme
Le prix est payé en mensualités sur une durée fixe, indépendante de votre espérance de vie. Si vous décédez avant le terme, vos héritiers perçoivent les échéances restantes.
Comment sont calculés le bouquet et la rente ?
Valeur du bien
Estimée au prix du marché.
Valeur occupée
En viager occupé, on déduit la valeur du droit d'habiter, qui dépend de votre âge. Plus vous êtes âgé, plus la décote est faible.
Bouquet
Une part de cette valeur, souvent entre 15 et 30 %, négociée librement.
Rente
Le solde est converti en revenus mensuels selon votre espérance de vie et un taux fixé au contrat.
Une vente à deux têtes, sur un couple, donne une rente plus faible puisqu'elle est versée jusqu'au dernier décès.
Ce que le viager vous apporte, et ce qu'il faut savoir
Avantages
- Un capital immédiat
- Un revenu garanti à vie et indexé
- Le maintien dans votre logement
- Une rente partiellement imposée
- Moins de charges selon la répartition fixée au contrat
À savoir
- Le bien sort de votre succession, vos héritiers ne le reçoivent pas
- Le prix est inférieur à une vente libre
- La répartition des charges et travaux dépend du contrat
- Une vente en viager est définitive
Le viager est une piste parmi d'autres pour compléter sa retraite.
Qui paie quoi, et que se passe-t-il en cas d'impayé ?
La répartition est fixée par le contrat. Le plus souvent, l'acquéreur paie la taxe foncière et les gros travaux ; le vendeur garde l'entretien courant et ses charges de la vie quotidienne.
Si l'acquéreur cesse de payer, la clause résolutoire permet au vendeur de demander la résolution de la vente. Le plus souvent, il conserve alors le bouquet et les rentes déjà perçus. Si l'acquéreur décède, ses héritiers continuent de verser la rente.
Quelle fiscalité pour le vendeur ?
La rente viagère n'est imposée que sur une fraction, fixée selon votre âge au premier versement :
| Âge au premier versement | Part imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Si le bien vendu est votre résidence principale, la plus-value est exonérée d'impôt. Pour un autre bien, le régime des plus-values immobilières s'applique, sur la valeur de vente.
Viager, prêt viager hypothécaire, nue-propriété : trois logiques
Vente en viager : Vous vendez, vous percevez bouquet et rente, vous gardez l'usage.
Prêt viager hypothécaire : Vous restez propriétaire et empruntez un capital, remboursé à votre décès ou à la vente du bien.
Vente de la nue-propriété : Vous vendez les murs pour un capital, sans rente, en gardant l'usufruit.
Cas type : Mme D., 75 ans, appartement à Lyon 3e
Situation
- • Appartement de 80 m² estimé 350 000 €
- • Souhaite rester chez elle
- • Besoin de revenus complémentaires
- • Deux enfants autonomes, informés du projet
Solution étudiée
- • Viager occupé
- • Bouquet de 80 000 € à la signature
- • Rente de 650 € par mois, indexée, versée à vie
- • Droit d'habiter garanti à vie
Si Mme D. vit encore 10 ans, elle aura perçu 158 000 €. La rente continue au-delà.
Cas illustratif. Bouquet et rente dépendent de l'estimation, de l'âge et de la négociation.
Comment se passe votre vente ?
Estimation
Valeur du bien et situation familiale.
Simulation indicative
Fourchettes de bouquet et de rente.
Mise en relation
Avec un professionnel du viager qui recherche et qualifie les acquéreurs.
Signature
Chez le notaire, avec un conseil indépendant recommandé à vos côtés.
Questions fréquentes
Combien votre bien peut-il vous rapporter en viager ?
Obtenez une première estimation du bouquet et de la rente, puis échangez avec un spécialiste, sans engagement.