Donation en nue-propriété : principe et intérêt fiscal
Donner la nue-propriété permet de transmettre un bien de son vivant en gardant son usage, avec des droits calculés sur une valeur réduite. Exemple chiffré.
Mis à jour le 7 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
Transmettre son logement à ses enfants sans le quitter, et en payant moins de droits : c'est ce que permet la donation en nue-propriété. Voici son fonctionnement, le calcul des droits et un exemple chiffré.
Le principe
Vous donnez la nue-propriété de votre bien à vos enfants et conservez l'usufruit. Vous continuez d'y habiter, ou de le louer et d'en percevoir les loyers, jusqu'à votre décès. À ce moment, l'usufruit s'éteint et vos enfants deviennent pleinement propriétaires.
Le calcul des droits
Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème selon l'âge du donateur :
| Âge du donateur | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Chaque enfant bénéficie ensuite de l'abattement de 100 000 € par parent, puis du barème des droits en ligne directe. Voir Droits de succession : barème et abattements, le barème des donations étant identique en ligne directe.
Exemple chiffré
Une mère de 62 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un appartement estimé 400 000 €.
| Donation de la pleine propriété | Donation de la nue-propriété | |
|---|---|---|
| Valeur taxée | 400 000 € | 240 000 € (60 %) |
| Part de chaque enfant | 200 000 € | 120 000 € |
| Après abattement de 100 000 € | 100 000 € | 20 000 € |
| Droits par enfant | environ 18 194 € | environ 2 194 € |
À son décès, ses enfants deviendront pleinement propriétaires de l'appartement sans payer de droits supplémentaires, quelle que soit sa valeur à ce moment-là.
Exemple illustratif, hors frais de notaire, sans donation antérieure.
Pourquoi c'est intéressant
- Des droits réduits, calculés sur une valeur décotée.
- Aucun droit au décès sur la valeur de l'usufruit qui revient aux enfants.
- Vous gardez l'usage du bien et ses revenus.
- Les abattements se reconstituent au bout de 15 ans : une nouvelle donation sera possible.
- Une donation-partage fige la valeur des biens au jour de la donation et limite les désaccords entre héritiers.
Les points de vigilance
- La donation est définitive : vous ne pourrez plus disposer seul du bien.
- Vendre plus tard demandera l'accord de tous : usufruitier et nus-propriétaires.
- Préservez vos revenus : gardez assez de patrimoine et de liquidités pour vos propres besoins.
- Pensez à l'équité entre vos enfants, surtout si d'autres biens sont transmis autrement.
Et si vous voulez aussi donner de l'argent ?
La donation en nue-propriété peut se combiner avec un don de somme d'argent, qui bénéficie de ses propres abattements. Voir Donation aux enfants : abattements et dispositifs 2026. Si votre patrimoine est surtout immobilier, un financement adossé à vos biens permet de donner sans vendre : voir Financer une donation.
Informations fiscales générales en vigueur au 7 octobre 2026, à confirmer avec votre notaire selon votre situation.