Fiscalité des SCPI : revenus, plus-values et IFI
Les revenus des SCPI sont des revenus fonciers, mais leur fiscalité change beaucoup selon la façon dont vous détenez les parts. Le point complet.
Mis à jour le 7 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
Les SCPI distribuent des loyers, et ces loyers sont imposés. Mais la facture fiscale varie fortement selon que vous détenez vos parts en direct, à crédit, dans une assurance vie ou en nue-propriété. Voici comment tout cela fonctionne.
En direct : des revenus fonciers
Les revenus distribués par une SCPI sont, pour l'essentiel, des loyers. Détenus en direct, ils s'ajoutent à vos revenus fonciers et sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La petite part de revenus financiers, issue de la trésorerie placée par la SCPI, relève de la fiscalité des placements financiers.
Chaque année, la société de gestion vous adresse un document qui indique les montants à déclarer.
Micro-foncier ou régime réel ?
| Régime | Conditions | Fonctionnement |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Louer aussi au moins un bien nu en direct, et revenus fonciers totaux de 15 000 € par an au plus | Abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déduite |
| Régime réel | Obligatoire si vous ne détenez que des parts de SCPI, ou au-delà de 15 000 € ; possible sur option | Déduction des charges réelles, dont les intérêts d'emprunt |
Exemple chiffré
Un investisseur détient 50 000 € de parts d'une SCPI investie en France, qui lui distribue 2 250 € par an. Il ne possède pas d'autre bien loué : il relève du régime réel. Imposé dans la tranche à 30 %, il paie 675 € d'impôt sur le revenu par an, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.
S'il louait aussi un appartement nu en direct et restait sous 15 000 € de revenus fonciers, le micro-foncier réduirait la base imposable à 1 575 €, soit environ 473 € d'impôt sur le revenu.
Exemple illustratif, rendement hypothétique et non garanti.
Les SCPI investies à l'étranger
Les loyers d'immeubles situés dans un autre pays européen sont d'abord imposés dans ce pays. En France, les conventions fiscales évitent la double imposition, par un crédit d'impôt ou par la méthode du taux effectif, et ces revenus échappent le plus souvent aux prélèvements sociaux. C'est l'un des arguments des SCPI européennes pour les contribuables fortement imposés.
La revente des parts
La plus-value réalisée à la revente est imposée comme une plus-value immobilière : 19 % d'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Elle est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
L'IFI
La valeur des parts entre dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière, pour sa fraction immobilière. L'IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
Selon le mode de détention
| Mode de détention | Imposition des revenus | IFI |
|---|---|---|
| En direct | Revenus fonciers chaque année | Oui, pour la fraction immobilière |
| À crédit | Revenus fonciers, intérêts déductibles au régime réel | Oui, dette déductible sous conditions |
| En assurance vie | Aucune imposition tant que les gains restent dans le contrat | Oui, pour la fraction immobilière des unités de compte |
| En nue-propriété | Aucun revenu, donc aucun impôt pendant le démembrement | Non, c'est l'usufruitier qui déclare |
Le fonctionnement des SCPI, leurs frais et leurs risques sont présentés sur notre page SCPI. Pour la détention en assurance vie, voir Assurance vie.
Investissement à long terme, présentant un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis. Informations fiscales générales en vigueur au 7 octobre 2026, à confirmer avec un professionnel selon votre situation.