Démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété expliqués
Usufruit, nue-propriété : deux droits sur un même bien, avec des règles précises sur l'usage, les charges et la valeur. Le guide pour s'y retrouver.
Mis à jour le 7 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
Usufruit et nue-propriété reviennent dans les successions, les donations, le viager et certains placements. Derrière ces mots se cachent des règles simples, à condition de savoir qui a le droit de faire quoi.
Deux droits sur un même bien
La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les revenus, et en disposer. Le démembrement les répartit entre deux personnes :
- l'usufruitier utilise le bien ou en perçoit les revenus, en général jusqu'à son décès ;
- le nu-propriétaire détient les murs et deviendra plein propriétaire à la fin de l'usufruit.
Comment naît un démembrement ?
- Une succession : le conjoint survivant peut choisir l'usufruit de la totalité des biens, les enfants recevant la nue-propriété.
- Une donation : un parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit. Voir Donation en nue-propriété.
- Une vente : un propriétaire vend la nue-propriété et garde l'usufruit. Voir Vendre la nue-propriété de son logement.
- Un placement : achat de logements ou de parts de SCPI en nue-propriété, pour une durée fixée.
Qui peut faire quoi ?
| Action | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Oui | Non |
| Le louer et percevoir les loyers | Oui | Non |
| Vendre la pleine propriété | Avec l'accord du nu-propriétaire | Avec l'accord de l'usufruitier |
| Céder son propre droit | Oui | Oui |
| Payer l'entretien courant | Oui | Non |
| Payer les grosses réparations | Non | Oui |
| Payer la taxe foncière | Oui, en principe | Non |
L'acte de donation ou de vente peut organiser une répartition différente des charges.
Comment se calcule la valeur de chaque droit ?
Pour les impôts, la valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, le barème retient 23 % de la valeur du bien par période de dix ans.
La fin du démembrement
À la fin de l'usufruit, au décès de l'usufruitier ou au terme prévu, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement. Lorsque le démembrement résulte d'une donation ou d'une succession, cette réunion ne donne en principe lieu à aucun droit supplémentaire.
Les points de friction
- Vendre demande l'accord des deux : un désaccord peut bloquer la vente.
- Les gros travaux peuvent opposer l'usufruitier, qui vit dans le bien, au nu-propriétaire, qui les paie.
- Les sommes d'argent démembrées obéissent à des règles particulières : l'usufruitier peut les utiliser, à charge de restituer leur valeur à la fin de l'usufruit.
Un acte bien rédigé, avec un notaire, prévient la plupart de ces difficultés.
Le démembrement est aussi au cœur du viager : voir Viager ou prêt viager hypothécaire. Toutes les solutions pour les plus de 60 ans sont présentées sur notre page Senior.
Informations générales en vigueur au 7 octobre 2026, à confirmer avec votre notaire selon votre situation.