Calcul du viager : bouquet, rente et valeur occupée
Un viager se calcule en quatre étapes : valeur du bien, décote liée à l'occupation, bouquet, puis rente. Voici la méthode, avec un exemple complet.
Mis à jour le 6 octobre 2026 · 7 min de lecture · Rédaction Maison Noxa
Combien rapporte un viager ? La réponse dépend de quatre éléments : la valeur du bien, l'âge du vendeur, le bouquet choisi et la rente qui en découle. Voici comment ils s'enchaînent, avec un exemple complet.
Les quatre étapes du calcul
- La valeur vénale : le prix du bien sur le marché.
- La valeur occupée : la valeur vénale, diminuée de la valeur du droit d'habiter du vendeur.
- Le bouquet : la somme versée comptant à la signature.
- La rente : le solde, converti en revenus mensuels versés à vie.
Étape 1 : la valeur vénale
C'est le point de départ, estimé comme pour une vente classique : par un notaire, un agent immobilier ou un expert. Une estimation trop haute fausse tout le calcul et décourage les acquéreurs ; une estimation trop basse vous fait perdre de l'argent sur toute la durée de la rente.
Étape 2 : la valeur occupée
En viager occupé, l'acquéreur ne peut pas utiliser le bien tant que le vendeur y vit. On déduit donc la valeur du droit d'usage et d'habitation, calculée à partir du loyer que le bien pourrait rapporter et de l'espérance de vie du vendeur.
Plus le vendeur est âgé, plus cette décote est faible. À âge égal, elle est plus forte pour une femme, dont l'espérance de vie est plus longue : à 65 ans, elle est de 23,6 ans pour les femmes contre 19,9 ans pour les hommes en 2024.
Les professionnels s'appuient sur des barèmes, dont le barème Daubry, et sur les tables de mortalité. En viager libre, il n'y a pas de décote : le calcul part de la valeur vénale entière. En vente à deux têtes, la décote est calculée sur la plus longue des deux espérances de vie.
Étape 3 : le bouquet
Le bouquet est la part du prix payée comptant chez le notaire. Il est librement négocié et représente souvent entre 15 et 30 % de la valeur retenue. Plus il est élevé, plus la rente sera faible, et inversement.
Le bouquet n'est pas un revenu : il relève du régime des plus-values immobilières, et la vente de la résidence principale en est exonérée.
Étape 4 : la rente
Le solde, c'est-à-dire la valeur occupée moins le bouquet, est converti en rente mensuelle selon l'espérance de vie du vendeur et un taux technique fixé au contrat. La rente est versée jusqu'au décès, même si le vendeur vit bien au-delà de son espérance de vie, et elle est généralement indexée.
Elle n'est imposée que sur une fraction qui dépend de l'âge au premier versement : 30 % de la rente à partir de 70 ans.
Exemple complet
Une vendeuse de 75 ans possède un appartement de 80 m² à Lyon 3e. Elle souhaite rester chez elle.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur vénale | 350 000 € |
| Décote d'occupation (hypothèse) | − 170 000 € |
| Valeur occupée | 180 000 € |
| Bouquet versé à la signature | 80 000 € |
| Solde converti en rente | 100 000 € |
| Rente mensuelle indicative | environ 650 € |
En retenant une espérance de vie d'environ 14 ans et un taux technique faible, les 100 000 € restants donnent une rente d'environ 650 € par mois, indexée et versée à vie.
Côté impôts, seuls 30 % de la rente annuelle, soit environ 2 340 € sur 7 800 €, s'ajoutent à ses revenus imposables.
Exemple illustratif. Bouquet et rente dépendent de l'estimation, de l'âge et de la négociation.
Ce qui fait varier le résultat
- L'âge et le sexe du vendeur, qui déterminent la décote et la durée prévisible de la rente.
- La formule : viager occupé, libre ou vente à deux têtes.
- Le bouquet choisi, qui arbitre entre capital immédiat et revenu régulier.
- Les clauses du contrat : majoration de la rente en cas de départ en maison de retraite, répartition des charges et des travaux.
Avant de signer
- Faites estimer le bien par plusieurs professionnels, pour partir d'une valeur juste.
- Comparez avec d'autres solutions : un prêt adossé au bien vous laisse propriétaire. Voir Compléter sa retraite et Emprunter après 65 ans.
- Vérifiez la solvabilité de l'acquéreur et les garanties prévues au contrat.
- Faites-vous accompagner par votre propre notaire, en plus de celui de l'acquéreur.
Le fonctionnement complet du viager est présenté sur notre page Viager.
Informations générales, à confirmer avec un professionnel selon votre situation.